Ипотеку от девелоперов под 0,1% могут заменить другие программы, ставки по которым ниже рыночных, но и не близки к нулю, отмечают в Минстрое. В ЦБ полагают, что субсидированная ипотека от застройщиков несет больше рисков для покупателя квартиры 
Минстрой России разделяет обеспокоенность ЦБ по поводу ипотеки от застройщиков по околонулевым ставкам, но допускает ставки в 3–4%. Об этом заявил замглавы Минстроя России Никита Стасишин на конференции Сбербанка о девелопменте.
«Плохо ли околонулевые ставки? Да, плохо, это правда. Но мы предлагали и писали в Центральный банк, что сейчас мы вместе с застройщиками потихонечку-потихонечку выйдем на немного другие ставки, как раз 3–4–5%», — сказал Никита Стасишин. «Околонулевые — да, это не обсуждается, здесь объективна понятна обеспокоенность ЦБ. Но ставки не могут быть 10–12% по определению», — добавил замминистра.
Позицию замглавы Минстроя разделил вице-президент, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Николай Васев. По его мнению, возможность субсидирования ипотеки должна быть, но не по очень низкой ставке. «Примерно 50% от ключевой ставки, ниже не надо», — допустил он.
При этом, по мнению Николая Васева, ипотека по низким ставкам имеет свои риски. Один из них связан с завышенной стоимостью объекта недвижимости, который покупается в рамках программы. «По ставке 0,1% годовых 10-миллионный объект продают за 13 млн руб. При этом платеж становится в 1,5–2 раза меньше. Это выглядит очень «вкусно» для потребителя. Но он не до конца понимает, что 10-миллионный объект он покупает за 13 млн руб.», — отметил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка. Трудности у заемщика могут возникнуть, когда он решит продать квартиру, реальная стоимость которой будет ниже 13 млн руб.
Доля субсидированной ипотеки от застройщиков
По оценкам Сбербанка, сейчас доля субсидированных программ от застройщика составляет около 70% из всех ипотечных продаж в сегменте (в самом Сбербанке эта доля ниже — около 50%). Именно на околонулевую ипотеку (по ставкам до 1%) приходится большая часть выдач — 35,3%. Для сравнения, в октябре доля таких кредитов была ниже — 28,9%. Еще 30,5% сейчас составляет ипотека от застройщика по ставкам от 1% до 3% годовых. Четверть таких ипотечных кредитов (24,3%) выдается по ставкам 3–5% годовых. Каждая десятая ипотека от девелопера (9,2%) оформляется по ставке 5–7%. Самая низкая доля у кредитов по ставкам 7–9% — всего 0,5%.
Читайте также: «Сбер» оценил рост доступности ипотеки на новостройки за год
ЦБ против ипотеки от застройщиков
Банк России выступает за отмену льготных программ от застройщика. «Мы достаточно подробно в нашем докладе все отметили, думаю, многие его читали. В целом мы от своих планов не отходим. Проблема в том, что у нас нет инструментов, чтобы ее закрыть, поскольку это коммерческий продукт. Здесь Минстрой должен посодействовать», — сказал на конференции заместитель директора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов. «Мы не можем административно это закрыть, скорее, мы будем регулировать это через регулирование по резервам», — добавил представитель ЦБ.
По его словам, такие программы сопряжены с рисками, большая часть из которых ложится на покупателя квартиры. «Чтобы достичь ставку в 0,1%, нам нужна госсубсидия. Второе — должна быть комиссия банку, которая, по нашим расчетам, составляет около 40%. То есть 40% от кредита застройщик должен отдать банку, практически половину. Почему бы тогда эту комиссию отдать не в качестве субсидирования, а погасить основной долг? Основная проблема с этим субсидированием в том, что, по сути, все основные риски мы переложили на заемщика — покупателя квартиры», — отметил Руслан Булатов.
Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор в 2023 году планирует ввести меры по ограничению рисков по ипотеке с околонулевыми ставками, которую предлагают застройщики. По данным ЦБ, стоимость квартиры по таким договорам на 20–30% завышена.
В середине октября ЦБ выпустил большой доклад, который был посвящен льготным ипотечным программам от застройщика с околонулевыми ставками. В нем регулятор указал риски как для покупателя квартиры, так и для застройщиков и всего рынка в целом, включая возможность появления ипотечного пузыря. Тогда же Банк России заявил, что будет ограничивать такие программы. В качестве возможных мер он называл введение по таким кредитам повышенных макропруденциальных надбавок, а также увеличение уровня резервирования, если эффективная ставка ниже рыночного уровня. Помимо этого, регулятор рассматривал возможность изменить принципы информирования россиян о таких кредитах.
Читайте также