Возможные изменения на рынке льготной ипотеки могут привести к временному снижению спроса на новостройки и к новым стимулирующим покупателей акциям от застройщиков
Правительство может изменить условия по льготным ипотечным программам на рынке новостроек. Сейчас обсуждаются увеличение размера первоначального взноса по льготной ипотеке с 15% до 20%, а также снижение на 0,5 п.п. предельной величины субсидии по льготным программам, компенсирующей банкам потери от недополученных процентов.
Изменение параметров должно помочь сбалансировать рынок первичного и вторичного жилья и снизить риски роста цен на новостройки, которые дополнительно увеличились на фоне ускорившихся темпов ипотечного кредитования в июле — августе этого года. Вместе с экспертами разбираемся, как возможные нововведения повлияют на рынок жилья.
Спрос на ипотеку снизится, но ненадолго
Эксперты, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости», считают, что если изменения в льготные ипотечные программы будут приняты, это не сильно повлияет на спрос на новостройки, но возможно снижение интереса к первичному рынку в первые месяцы действия нововведений.
Первоначальный взнос в 15% — стандарт для всех льготных ипотечных программ. Его увеличение в первые месяцы может привести к сокращению выдачи ипотеки, однако в долгосрочной перспективе серьезного снижения спроса на новостройки ожидать не стоит, считает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина. С ней согласна и руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева. По ее мнению, следует ожидать сокращения спроса на жилье, но оно не будет значительным. «Практика показывает, что покупатели адаптируются к новым условиям и спрос вернется на прежний уровень», — считает эксперт.
По мнению коммерческого директора Optima Development Дмитрия Голева, возможное ужесточение условий льготной ипотеки не будет критичным для покупателей. «Повышение минимального первоначального взноса — не такой серьезный ограничительный барьер в отличие от роста ключевой ставки. Но даже в случае утверждения заявленных мер кредиты с господдержкой останутся самыми доступными на рынке для большинства клиентов», — говорит эксперт.
Возможные изменения условий льготных ипотечных программ — это вынужденная мера. «При столь значительной разнице между ключевой ставкой ЦБ и процентами по льготной ипотеке на новостройки идет серьезная нагрузка на бюджет, а выделенные на льготные программы лимиты быстро сокращаются», — поясняет директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев. По его словам, увеличение первоначального взноса должно сократить число акций с предложениями кредитов по сниженной ставке.
«Часть покупателей должна будет либо искать более доступные варианты жилья, либо отложить покупку, чтобы накопить дополнительные средства. В целом доступность льготных программ на какое-то время сократится», — говорит управляющий партнер девелоперской компании «Группа Родина» Владимир Щекин.
Банки о возможных изменениях
В пресс-службе ВТБ «РБК-Недвижимости» сообщили, что до принятия конкретных решений по изменению параметров и условий льготной ипотеки оценивать возможное снижение спроса на жилье или иные последствия преждевременно. Сейчас на фоне выросших ставок по рыночным программам на господдержку приходится около половины от общего объема продаж. До конца 2023 года льготная ипотека может занять 60% в общем объеме выдач, что заметно превысит уровень начала года (45%), пояснили в пресс-службе кредитной организации.
Сбербанк, Россельхозбанк и МКБ не прокомментировали возможные изменения условий льготной ипотеки.
Читайте также: Путин пообещал продолжить льготные ипотечные программы
При изменении условий выдачи льготной ипотеки многие застройщики постараются уменьшить финансовую нагрузку на покупателей
Застройщики начнут вводить свои программы
В ответ на возможное ужесточение требований по ипотечному кредитованию застройщики могут вернуться к различным акционным программам. Девелоперы будут искать альтернативные инструменты по улучшению условий для покупателя и стимулирования продаж в новостройках. Например, снова оформлять ипотеку с субсидированными ставками от застройщика или рассрочку, прогнозирует Ольга Тумайкина. Увеличение первоначального взноса может быть компенсировано различными предложениями от застройщиков, также считает исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Рост первоначального взноса приведет к увеличению среднего срока кредитования, чтобы снизить сумму ежемесячного платежа, считает Татьяна Боева.
Читайте также: В ЦБ назвали главные риски для рынка жилья и ипотеки
Как изменения отразятся на вторичном рынке
Для вторичного рынка ужесточение условий предоставления льготной ипотеки станет положительным событием, так как оно сократит дисбаланс на рынке жилья. Тем не менее осенью вторичный рынок, возможно, ждет спад после активного лета, считает Дмитрий Голев. По его мнению, для полноценного восстановления необходимы не изменение условий льготной ипотеки, а стабилизация курса рубля и снижение ключевой ставки ЦБ.
Сергей Зайцев замечает, что для вторичного рынка жилья любые ограничения льготного кредитования — это плюс. Основное конкурентное преимущество вторички — возможность купить полностью готовое жилье с ремонтом, а это отсутствие затрат на аренду временного жилья и, главное, на ремонт.
Сейчас разница между субсидированными ипотечными ставками на рынке новостроек и рыночными на вторичном рынке близка к двукратной. «Даже если будет увеличен минимальный первоначальный взнос по льготным кредитам, покупатели не вернутся на вторичный рынок, так как ипотека здесь в два раза дороже. К тому же застройщики сейчас готовы давать скидки, договариваться с покупателями, поэтому возможные дополнительные затраты на повышенные взносы будут компенсированы скидками от застройщиков, считает Владимир Щекин.
Читайте также: