У регулятора сейчас есть два основных инструмента охлаждения ипотечного рынка. Первый — надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами (низкий первый взнос, высокая долговая нагрузка заемщика). Второй — изменение параметров льготной ипотеки
В ЦБ в очередной раз заявили, что на рынке ипотеки России есть признаки перегрева и дисбаланса — увеличение разрыва между ценами на вторички и первичкой, увеличение закредитованных ипотечных заемщиков, схемы от застройщиков. Об этом заявила директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова, выступая в Госдуме. Но об ипотечном пузыре пока говорить преждевременно, добавила она.
ЦБ продолжит следить за ситуацией на рынке ипотеки и в случае необходимости готов применить жесткие меры, чтобы избежать системных рисков. Как сейчас регулятор устраняет дисбалансы на рынке ипотеки и какие запретительные меры может использовать — разбираемся вместе с экспертами.
Как регулятор борется с дисбалансами
Охлаждение рынка ипотечного кредитования уже идет и это связано с несколькими факторами, как теми, что зависят от Банка России, так и действующими независимо, рассказывает заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов. Первый из таких факторов — повышение ключевой ставки ЦБ, которое приводит к росту рыночных ставок и к охлаждению спроса. «Например, объем выданных потребительских кредитов на фоне последних изменений кредитной ставки снизился на 20%. Очевидно, что подобное влияние будет и на классические ипотечные программы, где нет государственного субсидирования», — пояснил Александр Цыганов.
Второй фактор это устанавливаемые ЦБ надбавки к риск-весам кредитов с неоптимальными параметрами, к которым относятся низкий первый взнос, повышенный LTV (соотношение суммы запрашиваемой ипотеки и цены объект), высокая долговая нагрузка заемщика, пояснил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «Повышенные надбавки означают большее давление соответствующих кредитов на капитал банков-кредиторов в целях расчета нормативов достаточности капитала. Таким образом, ограничивают возможности банков по выдаче рискованных кредитов», — пояснил он.
По мнению замдиректора института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяны Школьной, регулятор и дальше может повышать эти надбавки, например, в отношении первого взноса. «В ближайшей перспективе такие шаги возможны, если ситуация на рынке ипотечного кредитования продолжит ухудшаться», — пояснила эксперт.
С 1 октября 2023 года в России начали действовать новые правила выдачи ипотеки: банки будут обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) и слишком закредитованным заемщикам. Это второе за год повышение надбавок к коэффициентам риска по ипотеке.
«Наибольшие надбавки устанавливаются в сегменте строящегося жилья, чтобы учесть разницу в стоимости квартир на первичном и вторичном рынке жилья», — пояснили в пресс-службе ЦБ. «Учитывая запретительный характер надбавок, можно ожидать улучшения структуры кредитования. Повышение надбавок может также привести к более сбалансированным темпам роста ипотечного кредитования», — добавили там.
Читайте также: Ипотечный перегрев и дисбаланс: о каких рисках сказал ЦБ и чем они опасны
Ограничение льготных программ
Еще один инструмент охлаждения спроса на рынке ипотеки и снижения рисков — это ограничение условий льготных программ, которые сегодня являются основным драйвером рынка и роста закредитованности россиян, продолжил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА». В сентябре правительство повысило размер первого взноса по ипотечным программам с господдержкой с 15% до 20%, а также снизило на 0,5 п.п. размер субсидии, предоставляемой банкам для финансирования льготных программ. По оценкам экспертов, изменение этих условий должно привести к снижению спроса на новостройки на 20-30%.
Минфин также заявил о планах снизить долю льготной ипотеки в общих выдачах с текущих 80-90% до 50%. «Снижение доли будет достигаться за счет большей адресности льготных программ, что было бы справедливо с социальной точки зрения», — полагает старший директор Группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова. В дальнейшем власти будут уходить в сторону адресности льготных программ, которые будут связаны не только с новостройками как таковыми, но и с покупателями жилья, согласен Александр Цыганов. Например, может быть ограничено число регионов, где такая поддержка необходима, привел пример он. По мнению Татьяны Школьной, полезной мерой для рынка могло бы стать повышение требований к площади и качеству жилья, которое покупается в рамках льготных программ.
При этом полное сворачивание льготной ипотеки негативно сказалось бы на рынке жилья, уверены эксперты, опрошенные редакций «РБК-Недвижимость». «Полная отмена льготных ипотечных программ при текущих рыночных ставках привела бы к заморозке рынка. Поэтому единовременно их отменять не будут. Но было бы логично продолжить движение условий по льготным программам в сторону рыночных», — добавил управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА».
Читайте также: Условия по льготной ипотеке ужесточили. Чем это грозит рынку жилья
Могут ли напрямую ограничить выдачу ипотеки
В сентябре глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что регулятор рассматривает возможность распространение макропруденциальных лимитов (МПЛ). Речь идет о прямом количественном ограничение кредитов с определенными характеристиками.
«У нас есть такая возможность по закону по необеспеченному потребительскому кредитованию, по ипотеке — нет. Мы считаем, в принципе это было бы полезно иметь два набора мер: и риск-надбавки, и такие количественные ограничения. Они несколько по-разному работают, и для рискованной ипотеки, мне кажется, это было бы полезно», — говорила Эльвира Набиуллина.
Чтобы распространить такой механизм на ипотеку, необходимо вносить поправки в закон. Пока они не обсуждаются. По мнению Ирины Носовой, регулятор может пойти на введение прямых количественных ограничений на ипотечные выдачи, если применяемые в настоящее время инструменты и методы окажутся малоэффективными. «В последние дни темпы ипотечных выдач замедлились, однако устойчивость такой тенденции, а также ее существенность оценить получится через полтора-два месяца», — уточнила она.
Говоря о потенциальных запретах определенных схем, стоило бы искоренить акции от застройщиков, в рамках которых можно оформить ипотеку по околонулевой ставке, считает Юрий Беликов. «Именно такие программы приводят к наиболее значимому завышению стоимости объектов в целях компенсации недополученных процентных доходов. Но, вероятно, с юридической точки зрения оформить такие запреты не так просто, у регуляторов может не хватать полномочий», — добавил эксперт.
Читайте также: