В начале года активность нанимателей остается выше стандартного сезонного уровня. Ставки за год существенно выросли, и предпосылок к их снижению эксперты не видят
В 2023 году был отмечен нетипично высокий спрос на аренду жилья в Москве: высокий сезон начался нетрадиционно — не в конце, а в начале лета. Даже к концу года активность нанимателей оставалась заметно выше обычных сезонных показателей.
Разбираемся, с чем рынок аренды встречает новый год и какие прогнозы участники рынка дают по ценам на съемное жилье в столице в 2024 году.
Повышенный спрос сохраняется
Первая половина 2023 года в сегменте аренды жилья в Москве была спокойной и не отличалась ни повышенным спросом, ни колебаниями предложения квартир. Но летом ситуация изменилась, отмечают опрошенные редакцией «РБК-Недвижимости» эксперты.
«В июне экспозиция аренды жилья сократилась на 20% с начала года — преимущественно за счет высокого спроса на квартиры экономкласса: арендаторов было вдвое больше, чем дешевых лотов», — рассказала заместитель директора управления аренды квартир риелторской компании «Инком-Недвижимость» Оксана Полякова. О том, что высокий сезон на рынке аренды начался на пару месяцев раньше обычного, говорит и эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Лапшина. «Стремительный рост начался в июне, пик пришелся на середину августа (активность была в два раза выше, чем в среднем за январь — май). Обычно уже с сентября фиксируется снижение спроса, но в 2023 году этого не произошло», — говорит эксперт. «Ипотечные ставки находятся на заградительных уровнях, в новостройках сохраняются льготные программы, но продолжают расти цены и ужесточаются условия выдачи, — поясняет Лапшина. — Спрос с первичного и вторичного рынков частично перетекает в сегмент аренды».
В результате, по оценке «ЦИАН.Аналитики», спрос к концу года был лишь на четверть ниже, чем на пике — в середине августа. Предложение на этом фоне сокращалось вплоть до ноября, в декабре этот процесс затормозился, и экспозиция несколько выросла, составив 10,6 тыс. лотов (против 9,7 тыс. в ноябре). «Но относительно декабря 2022 года объем предложения ниже в 3,5 раза (тогда было доступно 38 тыс. лотов)», — подчеркивает Лапшина.
Текущая ситуация на арендном рынке чем-то напоминает ту, что была в конце 2021 года, заключает управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова. «Как и тогда, резко начали расти цены, сметалось все подряд. В прошлый раз рынок в плане объема предложения и стабилизации цен начал восстанавливаться только ко второй половине 2022 года», — напоминает эксперт.
Цены выросли, выбор сократился
Сегмент аренды всегда гибко реагирует на колебания спроса, и нетипично высокая активность нанимателей быстро сказалась на ставках, которые продолжили расти и в январе. По оценке «ЦИАН.Аналитики», в начале декабря средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Москве составляла 54,6 тыс. руб. в месяц (+25% за год). В начале января показатель достиг 55,2 тыс. руб.
По оценке «Инкома», за год рост цен на съемные однушки в столице в зависимости от округа составил от 16% (ЗАО), до 26,4% (ЦАО). Минимальные цены отмечены в Юго-Восточном и Южном административных округах столицы — чуть больше 41 тыс. руб. в месяц за среднюю однокомнатную квартиру. Год назад ставка аренды такого жилья начиналась от 33 тыс. руб. в месяц.
Средние ставки аренды однокомнатных квартир в Москве по округам
| Административный округ | Средняя цена в январе 2023 года, тыс. руб. в мес. | Средняя цена в январе 2024 года, тыс. руб. в мес. | Динамика |
|---|---|---|---|
| ЦАО | 55 | 69,5 | +26,4% |
| ЗАО | 43 | 49,9 | +16,0% |
| ЮЗАО | 36,3 | 45,3 | +24,8% |
| САО | 39,3 | 48,1 | +22,4% |
| СЗАО | 37,2 | 45,2 | +21,5% |
| СВАО | 35,4 | 43,8 | +23,7% |
| ВАО | 33,7 | 39,9 | +18,4% |
| ЮАО | 34,6 | 41,6 | +20,2% |
| ЮВАО | 33 | 41,1 | +24,5% |
Данные: «Инком-Недвижимость»
На середину января, говорит Оксана Полякова, доля однокомнатных квартир, которые наиболее востребованы у нанимателей, составляет в Москве 28,4%. Большая часть экспозиции приходится на двухкомнатное жилье (38,8%), значительная часть представлена трешками (21,3%). На многокомнатные варианты приходится 4,7%, на комнаты — 6,8%. Что касается распределения предложения по ставкам, в базе «Инкома» на самые недорогие предложения (12–29 тыс. руб. в месяц) приходится 4,5%. В таких бюджетах сейчас предлагаются только комнаты, подчеркивают в компании, ставки аренды квартир начинаются от 30 тыс. руб. в месяц. «Наиболее доступные и популярные сегодня объекты — со ставками от 30 тыс. до 45 тыс. руб. — занимают 27,2% экспозиции, — говорит Оксана Полякова. — На жилплощадь стоимостью 46–65 тыс. руб. приходится 29,6%, на квартиры по цене от 66 тыс. руб. в месяц и выше — 38,7%».
Заметный рост ставок за последний год подтверждают и другие участники рынка. «Одна из причин — качество предложения. Сегодня на рынке аренды экспонируется много квартир в новостройках, которые недавно были введены в эксплуатацию, — говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. — Качество такого жилья выше, здесь выполнен современный ремонт, новая мебель. Как правило, во многих ЖК предусмотрена собственная внутренняя инфраструктура — все эти параметры влияют на стоимость аренды». Вместе с тем, подчеркивает Оксана Полякова, с рынка в первую очередь уходят самые экономичные предложения, что дополнительно подталкивает ставки вверх.
Рост отмечается в том числе и в элитном сегменте, говорит управляющий партнер агентства недвижимости Trust Realty Алексей Балакин. «Последние шесть месяцев 2023 года показали ярко выраженный дефицит качественного предложения на рынке аренды, что привело к росту цен. Этот тренд распространился и на сегменты премиум и делюкс, где предложение еще меньше, — говорит эксперт. — В декабре мы наблюдали значительное количество сделок в высокобюджетном сегменте, где квартиры сдавались без дисконта и по максимально возможной цене». В «Intermark Аренда» отмечают, что за год предложение в элитном сегменте рынка аренды сократилось на 64% и стало минимальным за последние десять лет. В качестве основных причин аналитики компании называют активность нанимателей и снижение темпов вывода нового предложения.
Что будет с ценами на съемные квартиры в 2024 году
Сложившаяся ситуация представляет собой классический рынок наймодателя, при котором собственники съемного жилья могут позволить себе выбирать, ужесточая требования к жильцам. «Арендодатели просто выбирают своего арендатора из потока желающих. Ситуация, когда на одну выставленную в рекламу квартиру в течение дня приходит десять и более заявок, не редкость», — говорит Мария Жукова. Как отмечает Елена Лапшина, рост ипотечных ставок и изменение условий крупных банков по льготным программам пока способствуют продолжению перетока спроса с рынков первичного и вторичного жилья в сегмент аренды.
В 2024 году не ожидается существенных изменений в ситуации, считает и Алексей Балакин. «Возможно, на рынок выйдут некоторые предложения из долгосрочной аренды, особенно те, что были заключены по более низким ценам в 2021–2022 годах. Однако это не будет иметь значительного влияния на общий тренд», — прогнозирует он.
Похожие ожидания озвучивает руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимости» Константин Каменев. «На 2024 год пока прогнозы стандартные. Если не будет резких изменений в новостном фоне и ипотечных ставок, зимой активность нанимателей будет не очень высокой, усиление спроса стоит ждать с середины лета», — говорит эксперт.
«В начале 2024 года будет сохраняться сезонное ослабление активности, что позволит предложению восстанавливаться. При отсутствии внешних потрясений спрос немного увеличится весной, но это не повлияет на цены, — считает Оксана Полякова. — Усредненные арендные ставки, вероятнее всего, будут оставаться на прежнем уровне».
Другие участники рынка не исключают и дальнейшего роста ставок на фоне продолжающегося ужесточения условий по ипотеке. Еще в четвертом квартале 2023 года многие потенциальные покупатели жилья оставили планы обзавестись собственной недвижимостью, говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. «Этот спрос перешел в сегмент аренды жилья, что и подняло цены на этом рынке, — подчеркивает эксперт. — Также факторами подорожания стали инфляция и увеличение тарифов ЖКХ. В 2024 году рост продолжится, особенно активное подорожание найма мы предвидим после отмены льготной ипотеки на первичном рынке».
О том, что ситуация на рынке аренды в 2024 году будет зависеть от смежных сегментов (ипотечных ставок и цены «квадрата» первичной и вторичной недвижимости), говорит и Елена Лапшина. «Тем, кто хочет решить жилищный вопрос, но не готов брать кредит под 16% годовых, остается выходить на рынок аренды. Поэтому после новогоднего затишья более вероятным сценарием для первого квартала будет продолжение перетока спроса в сегмент аренды, а значит, и рост средних ставок», — заключает эксперт.
Читайте также: