Цены на жилье на вторичном рынке Москвы целиком зависят от ключевой ставки ЦБ. В случае ее дальнейшего повышения цены на вторичку могут снизиться к середине лета на 15%, а при смягчении условий должны подняться примерно на 10%
В 2023 году на рынке столичной вторичной недвижимости отмечались ощутимые колебания спроса. Начало года было стабильным, но летом из-за опасений роста ключевой ставки и роста процентов по ипотечным кредитам покупатели старались быстрее решить свой жилищный вопрос, успев приобрести жилье на более выгодных условиях. Вторая волна повышения спроса была после повышения Центробанком ключевой ставки в сентябре. В результате Росреестр зафиксировал абсолютный рекорд спроса на вторичное жилье Москвы. Несмотря на волны спроса, цены на рынке готового жилья оставались стабильными и не показывали значительного роста.
Эксперты рынка недвижимости сделали прогноз, как и за счет чего в 2024 году могут измениться цены на вторичном рынке в Москве.
Снижение цен на вторичное жилье
Сейчас главный и определяющий тренд для вторичного рынка — это высокая ключевая ставка, при которой сильно возросла стоимость ипотечных кредитов, а ставки начинаются от 16% годовых. «Если ключевая ставка в ближайшее время не опустится, то на вторичном рынке серьезно просядет спрос, что приведет к росту объема предложения и, соответственно, к снижению цен в пределах 10%», — прогнозирует директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома.
Руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов прогнозирует сначала стагнацию цен на вторичном рынке, а затем их постепенное снижение, до середины лета примерно на 10% от нынешних значений. В случае дальнейшего роста ключевой ставки и удорожания ипотечных кредитов снижение может быть более существенным — не менее 15%, считает Попов.
Эксперт по недвижимости компании «Этажи» в Москве Евгения Койкелова называет действующие на данный момент ипотечные ставки на вторичном рынке заградительными. По мнению эксперта, под 16–17% годовых мало кто решится оформить ипотечный кредит на рынке готового жилья. Поэтому снижение спроса и следующее за ним снижение цен на вторичке — вопрос ближайшего будущего.
«Вторичный рынок недвижимости, в отличие от рынка новостроек, не так быстро реагирует на снижение активности покупателей, поэтому моментального снижения цен ждать не стоит. Если до весны не изменятся условия кредитования и ипотека на готовое жилье не станет более доступной, то цены начнут снижаться примерно на 1,5% в месяц», — говорит Евгения Койкелова.
«Рыночные механизмы работают четко, при недостатке спроса продавцы вынуждены понижать стоимость. Другого способа продать при низком спросе нет. В этом случае рынок будет прощупывать покупательную способность населения, а цена снизится до того уровня, на котором рынок воспримет ее как справедливую», — поясняет Шлома.
Читайте также: Росреестр зафиксировал абсолютный рекорд спроса на вторичное жилье Москвы
При каких условиях цены могут вырасти
Иное развитие событий прогнозируют эксперты том случае, если ЦБ снизит ключевую ставку и проценты по ипотечным кредитам на вторичном рынке также понизятся. Сергей Шлома уверен, что при снижении ключевой ставки вторичному рынку станет «легче дышать», спрос начнет восстанавливаться, а цены на готовое жилье за четыре-пять месяцев могут вырасти примерно на 10%. «А чтобы рынку стало совсем хорошо, ключевая ставка должна опуститься ниже 10%», — считает эксперт. Алексей Попов прогнозирует, что при снижении ключевой ставки сокращение спроса затормозится, а цены до середины 2024 года увеличатся на 10–15%.
Что было с ценами в 2023 году
По итогам 2023 года средняя цена 1 кв. м (без учета элитного сегмента) на вторичном рынке готового жилья Москвы, по данным «ЦИАН.Аналитики», составила 319,1 тыс. руб. В годовой динамике рост средней цены 1 кв. м составил 5%. Максимальное увеличение цены квадрата было зафиксировано в августе и составило 1,8%. В течение 10 из 12 месяцев 2023 года колебания цены оставались в пределах 1%
Динамика средней цены 1 кв. м на рынке вторичного жилья Москвы в 2023 году
| Месяц | Средняя цена 1 кв. м, тыс. руб. | Динамика к предыдущему месяцу |
|---|---|---|
| Январь | 303,2 | –0,2% |
| Февраль | 301,7 | –0,5% |
| Март | 302 | +0,9% |
| Апрель | 301,2 | –0,3% |
| Май | 301,3 | +0,03% |
| Июнь | 303,5 | +0,73% |
| Июль | 304,5 | +0,32% |
| Август | 309,9 | +1,8% |
| Сентябрь | 313,5 | +1,16% |
| Октябрь | 315,3 | +0,57% |
| Ноябрь | 316,8 | +0,47% |
| Декабрь | 319,1 | +0,72% |
Данные: «ЦИАН.Аналитика»
Скидки вместо реального падения цен
Эксперты не исключают варианта, когда заявленные цены в объявлениях о продаже квартир в Москве останутся на уровне конца прошлого года. Реальные же сделки будут проходить совсем за другие деньги, после того как собственник сделает покупателю скидку.
В нынешних условиях средний дисконт при продаже вторичного жилья в столице постепенно растет. В конце прошлого года он был на уровне 3,7%, а в начале текущего приближается к 4,5%. При дальнейшем сохранении статус-кво с ключевой ставкой и процентами по ипотечным кредитам количество сделок с дисконтом и сами скидки будут только расти, прогнозирует Евгения Койвелова.
Дорогая ипотека, по мнению Алексея Попова, приведет к росту конкуренции за реального покупателя на вторичном рынке, а собственники, которым надо продать квартиру как можно быстрее, пойдут на увеличение дисконта.
«Стоит ожидать роста дисконта и на новые квартиры (в недавно сданных новостройках), где частные инвесторы не рассчитали своих финансовых возможностей и будут вынуждены продавать со скидкой, чтобы закрыть свои обязательства перед банками», — резюмирует Койкелова.
Читайте также: