По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», снижение ипотечных ставок не стоит ждать раньше лета. Пока же рыночные ставки будут оставаться на текущих уровнях — около 17% годовых
Совет директоров Банка России 16 февраля 2024 года впервые за семь месяцев сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых. До этого регулятор пять раз подряд повышал ключевую ставку начиная с 25 июля 2023 года.
Какое влияние окажет решение регулятора на рынок ипотеки и спрос на жилищные кредиты — рассказываем вместе с аналитиками.
Когда ставки по ипотеке снизятся
По мнению аналитиков, опрошенных «РБК-Недвижимостью», после решения ЦБ ипотечные ставки также останутся на текущем уровне. «В феврале-марте ставки сохранятся примерно на текущем уровне. Их движение будет зависеть в первую очередь от последующих решений регулятора по ключевой», — сказала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
Согласен с коллегой аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов. «Результаты сегодняшнего заседания оказались в рамках ожиданий, поэтому я бы не прогнозировал значимых изменений ипотечных ставок в ближайшие месяцы», — сказал аналитик. Начало постепенного снижения ипотечных ставок следует ожидать ближе к лету, когда ЦБ может приступить к смягчению монетарной политики, добавил Игорь Додонов.
В АКРА также ждут снижения ипотечных ставок не раньше середины лета, когда начнется уменьшение ключевой. Младший директор по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА» Надежда Караваева, в свою очередь, допускает снижение ипотечных ставок не ранее апреля-мая, до тех же пор ставки будут неизменными.
В ВТБ уже заявили, что пока сохраняют действующие условия по розничным кредитам. В банке добавили, что не исключают снижения ставок по кредитам, в том числе ипотечным, но не ранее второго полугодия. «Если регулятор начнет цикл смягчения денежно-кредитной политики», — уточнили в пресс-службе банка.
Согласно среднесрочному прогнозу ЦБ, ключевая ставка в среднем за 2024 год составит 13,5–15,5%, а в 2025 году может опуститься до 8–10%.
Средние ставки по ипотеке
На последнем в 2023 году заседании ЦБ повысил ключевую до 16%. После этого в январе крупнейшие банки увеличили ставки по ипотеке. По данным «Дом.РФ» на февраль, средняя ставка по ипотеке на новостройки составила 16,72% годовых, на вторичном рынке — 16,94%, по рефинансированию — 16,97%. По льготной ипотеке с господдержкой — 8%, по семейной — 6%. При этом в реальности ставки по ипотеке могут достигать 18–19%.
Спрос восстановится, но будет ниже 2023-го
Что касается спроса, то выдача ипотеки вырастет после январского падения, но будет ниже показателей прошлого года, считают эксперты. «Ипотечный спрос будет восстанавливаться в ближайшие месяцы после сезонно слабого января. Однако объемы ипотечных выдач, скорее всего, будут на 25–30% ниже уровней прошлого года из-за высоких рыночных ставок, ужесточения регулирования ипотечного сегмента со стороны ЦБ и ужесточения условий льготных ипотечных программ», — пояснил аналитик «Финама».
Сам спрос будет концентрироваться в первую очередь на госпрограммах, ставки по которым в несколько раз ниже рыночных. «Льготные госпрограммы будут удерживать спрос от более глубокой просадки», — отметил Игорь Додонов.
Спрос на льготную ипотеку также будет зависеть от того, придут ли к консенсусу банки и застройщики в вопросе комиссий, и от имеющихся у банков лимитов, указала старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. «Вторичка будет испытывать сложности из-за высоких ставок. В то же время январский фактор сезонности в феврале-марте станет неактуален, поэтому некоторое восстановление спроса мы все же увидим», — добавила эксперт.
По мнению младшего директора по банковским рейтингам агентства «Эксперт РА», в ближайшие месяцы будет наблюдаться снижение выдач как в результате сохраняющихся высоких ставок на рыночную ипотеку, так и из-за ужесточения условий льготной ипотеки. Интерес к ипотеке может вырасти во втором полугодии 2024 года, продолжила эксперт. На это повлияют как возможное уменьшение доходности банковских вкладов (в данном случае недвижимость может быть активом для инвестиций), так и снижение ставок по ипотеке, пояснила она.
Застройщики также ждут снижения спроса на ипотеку. «Уже сейчас выдача ипотечных кредитов сократилась на 20% к концу 2023 года. Сказываются все введенные ограничения — высокая ключевая ставка, выросший до 30% первоначальный взнос и введенные требования по предельно допустимой нагрузке на заемщика», — рассказал директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов. «Если ключевая ставка останется такой, как сейчас, более продолжительное время, а условия по льготным программам не станут мягче, то снижение может составить 50%», — допустил он.
Январское падение ипотечных выдач
Спрос на ипотеку в январе после декабрьских продаж резко упал. По данным Frank RG, по сравнению с декабрем 2023 года выдача ипотеки сократилась почти на 66% (до 274,9 млрд руб.) в деньгах и почти на 65% (до 65,5 тыс. кредитов) в количественном выражении. В годичном исчислении объем выданной в январе 2024 года ипотеки уменьшился на 3%, а число заключенных договоров — на 15%. Более слабые результаты ипотечный рынок показывал после пика кризиса в 2022 году, когда продажи только начали восстанавливаться. В Сбербанке январское снижение оценили в 75%. Там пояснили, что в этом году к фактору сезонности, на которое пришлось 50% падения, добавились ужесточения на рынке ипотеки, которые привели к дополнительному сокращению выдач еще примерно на 25%.
Читайте также: