При существующих темпах утраты исторической среды через 20–25 лет в России может быть утрачено (снесут или разрушится само по себе) 24–30 млн кв. м ценных домов
Через 20–25 лет площадь ценной жилой застройки в России, которая перейдет в разряд ветхой, может вырасти на 24–30 млн кв. м, что составляет до 20% от всей ценной застройки. Такие данные содержатся в исследовании «(Бес)ценное наследие: о будущем исторических жилых домов в России», подготовленном командой проекта «Даль» и предоставленном редакции на эксклюзиве.
Общую площадь объектов, которые за тот же срок могут быть утрачены или снесены, эксперты оценивают в 30–90 млн кв. м. Речь идет как об объектах культурного наследия, исторически ценных градоформирующих объектах, так и о жилых домах, которые потенциально обладают исторической ценностью (построены до 1925 года), но не признаны памятниками.
Методология исследования
Эксперты оценили объем жилых домов, которые являются объектами культурного наследия или представляют историческую ценность. Информация об этих объектах была получена на основе анализа данных Единого реестра объектов культурного наследия Министерства культуры, а также данных о жилых домах (год постройки, материал стен, аварийность) с портала «Реформа ЖКХ» и Росстата. Кроме того, эксперты рассчитали темпы утраты исторических домов в России. Отдельно были выбраны несколько городов для подробного изучения исторической застройки — Самара, Нижний Новгород, Иркутск, Томск и Ростов-на-Дону. Для каждого города были выделены границы исторического центра с помощью анализа существующих охранных документов (в частности, границ исторических поселений) и морфологии застройки.
В результате проведенной работы эксперты выяснили, что сейчас в России остается более 30 тыс. многоквартирных домов (МКД), построенных до Октябрьской революции 1917 года и потенциально представляющих историческую ценность. В среднем по России на такие дома приходится 5% жилой застройки. В исторических городах с большим объемом ценного фонда их доля выше и составляет от 10% до 30% всей жилой застройки.
Почти половина зданий, относящихся к категориям архитектурного наследия и ценных градоформирующих объектов в центрах изученных в рамках исследования городов, являются жилыми домами. При этом доля исторически ценных жилых домов, которые юридически не защищены от сноса, составляет в разных городах от 20% до 60%. Среди аварийных домов, потенциально обладающих исторической ценностью, 60% также подтверждены риску сноса и не защищены от него.
Согласно прогнозам экспертов, при существующих темпах утраты исторической среды в России (около 1,2 млн кв. м в год) через 20–25 лет может быть утрачено (из-за сноса или разрушения по «естественным причинам») 24–30 млн кв. м ценных жилых домов. «Это 14–20% от всей ценной жилой застройки России. Более того, если рассматривать ценную жилую застройку, не защищенную охранным статусом, то риск утраты составляет от трети до всего объема этой застройки (30–100%). Это может быть критично для облика российских городов», — отметили эксперты проекта «Даль».
В исследовании также приводится подробный анализ по пяти городам с крупными историческими центрами и большим количеством ценной застройки — Самаре, Нижнему Новгороду, Иркутску, Томску и Ростову-на-Дону. В них доля ценного жилого фонда, признанного аварийным, через 20–25 лет может увеличиться в три — пять раз, добавили они.
«Эти 24–30 млн кв. м, на которые увеличится объем ветхой исторической застройки через 20 лет, кажутся незначительной долей от общего объема жилого фонда. Но для сохранения исторического облика городов это критичные цифры», — отметил управляющий партнер АНО «Даль» Александр Пчелинцев.
Чтобы предотвратить этот пессимистический сценарий, необходимо, во-первых, юридически защитить ценные объекты — это замедлит темп утраты исторической среды, во-вторых, дать им новую жизнь с помощью привлечения частных инвестиций, пояснил эксперт.
Чтобы защитить ценные объекты, в каждом историческом поселении необходимо утвердить так называемый предмет охраны, включающий в себя, в частности, список ценных зданий и сооружений, формирующих историческую застройку, продолжил он. По состоянию на 2022 год 111 из 142 исторических поселений России не утвердили такой предмет охраны, который позволяет защищать старинные здания без статуса памятника. Также важно расширить понятие ценного градоформирующего объекта на города без статуса исторического поселения. Для этого нужно внести поправки в законодательство, пояснил Александр Пчелинцев.
Для привлечения частных инвестиций надо передавать права на эти дома после расселения. Это можно делать, переводя их в категорию нежилых зданий. Некоторые регионы применяют такую практику уже сейчас, но речь идет о единичных случаях. Решением может стать разъяснение на федеральном уровне о возможности реконструкции многоквартирных жилых домов после перевода в нежилое назначение, заключил управляющий партнер АНО «Даль». Ознакомиться с полным текстом исследованием можно по ссылке.
Осенью эксперты из Института народного прогнозирования (ИНП) РАН оценили объемы устаревающего жилья. По их прогнозам, к 2030 году прирост объема устаревающего жилья составит 54 млн кв. м, а к 2040 году — 216 млн кв. м, подсчитали в ИНП РАН. В результате общий объем такого жилья достигнет 270 млн кв. м, из них 162,8 млн кв. м предполагается выводить из эксплуатации. Это связано с тем, что дома, возведенные в первый и второй периоды индустриального домостроения, начнут достигать условного срока предельной эксплуатации. Таким образом, абсолютный максимум многоквартирного жилья, предполагаемого к выбытию, прогнозируется в 2038–2040 годах, отмечали в ИНП РАН.
Читайте также: